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救市效应减退多地楼市乍暖还寒

2018-10-31 13:29:54

救市效应减退 多地楼市乍暖还寒

华夏时报 董映颉 北京报道

近日,楼市再次感受到了冬日的萧瑟,10月刚刚有些暖意的市场,进入11月后却明显降温。

本报根据官方数据统计,北上广深四个一线城市,以及杭州、无锡、天津等二线热点城市11月上半月的销售数据均出现环比回落,成交普遍萎缩两成左右。

“虽然限购政策及限贷政策放松,可能会对市场有短期刺激作用,但从中长期看,房企待销面积持续上升,房价回落预期增强,开发商钱紧的现状仍难改变,前景并不乐观,楼市还需要更长时间的调整。”11月18日,全联房地产商会创会会长聂梅生指出。

11月上半月成交萎缩

对于楼市而言,二手房对市场的冷暖为敏感。

“跟上个月相比,客户少多了,带看量大概少了1/3,成交更是没法比,”11月20日下午4点左右,当见到北京海淀区学院路房产中介门店经理沈少军时,他正准备把放在人行道上的广告牌收起来,“天有点冷,不在这‘摆摊’了,站一天也没什么人。”

“近看了几套房源,但都没看上,主要觉得价格比较高,讲价的空间很小,所以还想继续等等,感觉政策还会有变化。”准备在学院路附近买房的谢先生告诉。

统计数据显示,11月份以来,无论是签量还是实际成交量都有明显的回落态势。根据伟业我爱我家统计,11月上半月,北京市二手住宅签量为4662套,环比10月下半月回落31.5%,与上月同期相比回落21.7%。在价格方面,11月上半月,经伟业我爱我家成交的二手房均价为29360元/平米,这一价格水平较10月成交均价下滑2%,比去年11月均价回落5.4%。

此外,新房市场也受到了类似的“冷遇”。“近期客户约看的效果都不怎么好,大部分来看房的客户都说是先来看看,出手的意愿并不强烈。”北京通州一在售楼盘的销售人员告诉。

不只是北京,与10月份相比,不少地方的楼市都呈现出“疲态”。

据深圳房信统计,11月第二周,深圳新房供应的两个区——龙岗和宝安区的成交量在连续4周破千套后,再次回落至千套水平线以下。

深圳佳兆业一楼盘销售顾问告诉,10月份市场有明显的回暖,但11月份以来,感觉客户又有所观望,市场再次转淡了点,成交量不如10月份。

此外,上海、广州、杭州、无锡等一线城市和二线热点城市11月上半月的成交数据都出现回落。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,由于政策门槛而积压的部分改善型需求于10月份集中释放后,并无持续的需求跟进,因此市场呈现出逐步回归平稳的态势。

救市效用减弱

“尽管9月末以来关于楼市的政策利好不断,但实际效用相对有限。”胡景晖表示。

从今年各地纷纷取消限购开始,到不久前9·30央行放松信贷,各地的房地产政策已经进行了多次调整,多个城市还出台了购房补贴、契税减免等“刺激”措施。

“10月份的市场成交,现在来看只能是个相对特殊的情况,是政策叠加、需求集中释放的结果。”业内分析人士陈剑波指出。

“而从11月份的成交情况来看,多轮政策调整之后,类似10月份那样的市场回暖难以为继。”上海易居研究院副院长杨红旭表示。房贷新政出台后半个多月,一些城市楼盘来访量明显增加,对市场人气汇集有明显助推作用。

北京一家大型房企负责营销的副总告诉,11月份成交量下滑,与首套房贷利率7折优惠迟迟没有落地也有很大关系。银行年底房贷额度通常紧张,给予首套房贷利率优惠的幅度偏小。因此,一部分购房者为此选择推迟买房,以期明年年初银行能给出更大幅度的房贷优惠。

“受商业银行资金来源成本上升影响,提供优惠利率的个人住房抵押贷款收益微薄,因此对于央行的信贷新政,基层商业银行积极性普遍较低,且房贷政策放松对真正需要购买住房的中低收入人群而言,门槛依然较高。”中国房地产学会副会长陈国强也认为,对此前出台的“救市”政策,作用不应过高估计。

“过去十几年,我国房地产市场呈现短周期波动,每隔三年左右一个轮回。从今年的市场情况判断,本轮房地产短周期的下行底部正在构筑,其中作为指标的房屋销售和去化周期已显露出复苏迹象。”杨红旭分析。

但杨红旭也指出,在这样的短期调整复苏后,楼市还需要更长时间调整。他表示,当前房屋库存依然压顶,政策落地也有一个过程,限购政策和房贷放松效果不宜高估,而且楼市消费投资也日益趋向理性,这些因素决定了当前及未来一个较长时期,我国楼市将处在理性回归轨道。

实际上,国家统计局发布的数据显示,尽管10月份全国楼市的市场情况要好于以往,但10月全国一、二手住宅价格同比指数仍处于进一步回落状态,均为2011年以来水平,相较2012年上半年低谷时期水平还要低1.22点和0.52点。

“经济发展方式转变和经济结构调整都不支持楼市再现暴涨行情,因此无论是地方政府还是房地产开发企业,都需要适应楼市新常态。”陈剑波指出。

(本报陈小瑛对本文亦有贡献)

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